「田舎の土地を相続したけど住む予定もないし、管理が面倒だからいらない…」と考えている人もいるのではないでしょうか。田舎の土地を持ち続けるとさまざまなリスクがあるため注意が必要です。早めに適切な方法で処分することをおすすめします。
本記事では、田舎のいらない土地の処分方法について詳しく解説します。これから田舎の土地を処分する予定がある人は、ぜひ最後まで読んで参考にしてください。
1. 田舎のいらない土地を手放す方法
田舎の土地がいらないと判断した場合の処分方法を紹介します。
①売却
田舎のいらない土地を手放す方法としては、まず売却できるか考えましょう。自分にとってはいらない土地でも、必要な人がいる可能性があります。
相続する土地を売却するには不動産会社との打合せなどで手間はかかりますが、現金化できれば、相続財産の分割もしやすくなるでしょう。
しかし、一般的には田舎の土地は売れにくい傾向にあるため、売りやすくなるコツを紹介します。
空き家バンク制度を利用する
空き家バンク制度とは、空き家の流通促進を目的として、所有者から集めた情報をウェブサイトなどで公開し、購入希望者に提供する制度です。空き家バンクのホームページは、一般の不動産サイトと違い、空き家の情報のみを扱っているため、サイトの閲覧者の目に留まる可能性が高いといえます。
登録は無料なため、通常の売却活動と平行して、空き家バンク制度を利用することをおすすめします。
建物を解体して、更地として売却する
田舎のいらない土地に建物がある場合は、解体して更地として売却することもひとつの方法です。一般的には古い家が多く、中古住宅や古家付住宅としての需要は少ないでしょう。
更地にすることにより、解体する手間がなくなるため、売れる可能性があります。
しかし、解体には費用がかかるため、本当に需要があるか慎重に検討することをおすすめします。
不動産買取を利用する
田舎のいらない土地をできるだけ早く楽に手放したい場合は、不動産会社に買い取ってもらうこともできます。不動産会社が直接買い取りしてくれるため、面倒な手続きは必要なく、早ければ数日で売買契約が可能で、1ヶ月で残金決済まで完了できる場合もあります。
また、売却相手が不動産のプロになるため、契約不適合責任が免除になるメリットもあります。契約不適合責任とは、欠陥や不具合が見つかった場合に負う責任のことです。
しかし、不動産買取は、市場の売却相場の6〜8割程度の金額で売ることになるため注意が必要です。
②寄付・無償譲渡
寄付
田舎のいらない土地は、寄付や無償譲渡で手放すことも可能です。自治体に寄付を申請し、具体的に活用できる土地であれば、認められることもあります。
しかし、寄付を受けることによって、自治体にとっての収入源である固定資産税がなくなるため、受け取る条件は厳しくなっています。
無償譲渡
田舎のいらない土地の隣地の所有者であれば、無償譲渡に応じてくれるかもしれません。自分の敷地が広くなり、駐車場としても活用できるため一度話をするだけでも一考の価値はあります。
また、近隣の会社などの法人も社員寮や資材置き場などで使用してくれるケースも考えられるでしょう。
しかし、無償譲渡は個人の場合は贈与税が、法人の場合は法人税がかかるため注意が必要です。
③相続放棄
相続する予定の土地がいらない場合は、相続放棄することによって手放すことが可能です。相続放棄とは、相続人が遺産の相続を放棄することで、プラスの財産もマイナスの財産も一切相続しないことです。預貯金などプラスの財産がある場合は注意が必要でしょう。
また、相続登記は相続が開始したことを知ってから3ヶ月以内に手続きする必要があります。ただし、期間内に相続放棄することを決断できない場合は、裁判所に、相続放棄における熟慮期間の伸長を申請することで、期限を3ヶ月伸ばすことができます。
④活用
先祖代々の土地などで手放したくない場合や、田舎の土地が広大である場合などで資金面に余裕があるときは、土地を有効活用して資産運用することもできます。
田舎の土地の具体的な活用方法は後述します。
⑤相続国庫帰属制度を活用
田舎のいらない土地は、相続土地国庫帰属制度を活用して、国に返す方法もあります。プラスの財産があり、いらない田舎の土地だけ限定的に処分する場合には有効的な方法といえるでしょう。
2. 田舎の土地を持ち続けるリスク
田舎のいらない土地を手放さず、持ち続けている場合はさまざまなリスクが生じます。具体的に田舎のいらない土地を持ち続けるリスクを紹介します。
維持、管理をする必要がある
田舎のいらない土地に家がある場合は、管理する必要があります。家は住んでいないと老朽化が早まるため、換気や清掃のために定期的に通う必要があるでしょう。
清掃時に使用するため電気や水道などは解約することができず、基本料金はかかり続けることになります。住む予定のない場合は、早めに処分することをおすすめします。
固定資産税がかかり続ける
たとえ住まなくても田舎の土地を所有していれば、固定資産税がかかり続けます。家が建っている場合であれば、固定資産税の軽減措置が受けられますが、更地の場合は受けることができないため高額になるケースがあります。
また、家が建っているケースで放置した場合は、自治体から特定空き家に指定される可能性があります。特定空き家とは、倒壊の危険があるなどそのまま放置するのは不適切と判断された空き家のことです。特定空き家に指定された状態で自治体からの命令に違反した場合は、50万円以下の罰金を払う必要があるため注意しましょう。
損害賠償のリスクがある
老朽化した建物が倒壊して、近隣住宅を傷つけたり、通行人にケガをさせてしまったりした場合は、損害賠償責任を負う必要があります。更地の状態でも、第三者が勝手に侵入し、問題を起こした場合も同様です。
とくに田舎のいらない土地が遠方にある場合は、早めに処分することをおすすめします。
資産価値が下がる可能性がある
田舎のいらない土地を持ち続けると、資産価値が下がる可能性があります。土地の資産価値は、需要があるかどうかが大きく関係しており、人口の増減は需要を測る目安となります。田舎は人口が減少している可能性が高いため、資産価値が下がるリスクが高いといえるでしょう。
以下のグラフは、総務省統計局による都道府県別転入超過数を表したものです。
たくさんの人が田舎を離れ、東京に移動していることがわかります。人口が減少すると、需要が減るため資産価値が下がることにつながるでしょう。
出典:総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告2022年
3. 田舎のいらない土地の売却方法
田舎のいらない土地の売却するときの流れは以下のとおりです。
測量を行う
土地を売却する場合は、境界が確定していることが必須と言っても過言ではありません。もちろん売れないわけはありませんが、売却しにくい要件のひとつになります。境界を確定するには、土地家屋調査士に測量を依頼する必要があります。
査定を依頼する
不動産会社に査定を依頼します。田舎の土地の価格は自分でも調べることはできますが、見れるデータも限られているため、正確さに欠けます。
適正な売り出し価格を設定するためにも、複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。査定の平均額もわかり、田舎の土地でも積極的に売却してくれる会社に出会える可能性があがるでしょう。
また、田舎の土地の場合は査定金額が、売りたい土地の値段と離れているケースも多いため注意が必要です。
媒介契約を締結する
査定を依頼した複数の不動産会社の中から、依頼する会社を決めて、媒介契約を締結します。媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。
契約種類
内容
専属専任媒介契約
複数の不動産会社に重ねて依頼することができない。
自己発見取引も不可。
専任媒介契約
複数の不動産会社に重ねて依頼することができない。
自己発見取引は可能。
一般媒介契約
複数の不動産会社に重ねて依頼することができる。
自己発見取引は可能。
売却活動を開始する
不動産会社と媒介契約を締結したら、いよいよ売却活動がスタートします。複数の査定価格をもとに、不動産会社と相談しながら売り出し価格を設定します。
土地の売却にかかる期間は、一般的に3～6ヶ月程になりますが、田舎の土地は長引く可能性があるため注意が必要です。余裕を持った売却スケジュールを組むことをおすすめします。
売買契約を締結する
購入希望者がでてきたときは、買付証明書が提示されます。買付証明書には、販売価格ではない購入希望額が記載されていることがあり、その場合は金額交渉することになるでしょう。
交渉が成立したら、売買契約を締結します。売買契約書には、売却金額に応じた印紙を貼る必要があり、印鑑で消印します。
売買契約時には、買主から手付金を受領するし、手付金の金額は、一般的には売却金額の10％ですが、事情がある場合などは手付金の金額を下げる要望がでるときもあります。事情によって異なりますが、不安が強い場合は、契約しないことも選択肢のひとつです。
境界を明示する
測量で確定した境界を買主に明示します。田舎の土地は、分譲地のような整形地でないことが多く、境界がわかりにくい土地が多いです。あとからトラブルにならないように、測量図をもとに買主に境界を明示しましょう。
引渡しする
残代金を受領したら、土地を引き渡して完了となります。
4. 田舎のいらない土地の寄付・無償譲渡方法
寄付の流れ
田舎のいらない土地を寄付するときの、一般的な流れは以下のとおりです。
自治体によってはホームページで寄付を受け付けています。寄付を検討する場合は、まず田舎の土地がある自治体のホームページを確認しましょう。
無償譲渡の流れ
田舎のいらない土地を無償譲渡するときの、一般的な流れは以下のとおりです。
無償譲渡の手続きは自分でもできますが、土地の法的手続きは複雑なことが多いため、不動産の専門家や弁護士などに相談することをおすすめします。
5. 田舎のいらない土地の活用方法
田舎のいらない土地でも資金に余裕があれば、有効活用して資産運用することもできます。主な活用方法は以下のとおりです。
田舎の土地の立地条件や面積などで適した有効活用方法は異なります。お金をかけて積極的に土地活用したい場合は、アパート経営がおすすめです。アパートの規模によりますが、複数の借主から家賃収入があるため、比較的安定した収入が見込めるでしょう。
しかし、アパート経営は立地が重要です。住みたい人の需要がどれくらいあるのか調査して、慎重に検討することをおすすめします。
6. 相続国庫帰属制度とは
先述した相続国庫帰属制度について解説します。相続国庫帰属制度とは、相続などによって取得した田舎の土地を国に返せる制度です。田舎のいらない土地は、所有しているだけで費用がかかり、基本的に田舎のいらない土地だけを相続放棄はできません。
しかし、使えない土地が増えることは国も自治体も困ることになるため、2023年4月27日から相続国庫帰属制度の利用が可能となりました。一定条件を満たす必要はありますが、プラスの財産は相続して、田舎のいらない土地のみ国に返すことが可能です。
しかし、相続国庫帰属制度を利用するには負担金が発生し、適用要件も厳しくなっているため、使えない可能性もあることは覚悟しておく必要があります。
相続土地国庫帰属制度とは？相続したいらない土地を国に引き取ってもらえるかも!?
農地は相続土地国庫帰属法の対象？対象になる土地や申請の流れを解説
まとめ
田舎のいらない土地を所有し続けるには、さまざまなリスクがともなうため注意が必要です。遠方にある場合はとくに放置しがちなため早めに処分することをおすすめします。
本記事では、田舎のいらない土地の処分方法について詳しく解説しました。田舎のいらない土地は処分するだけでなく、有効活用することも可能です。
田舎のいらない土地を所有している人は、自分にあった処分方法、活用方法を選択して、できる限り早めに対処しましょう。
執筆
オウチーノニュース編集部
マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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